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浅谈抵押贷款存在的风险

时间:2018-04-16 17:44 来源:未知 作者:中国农信网 点击:

 ◎ 黄  玮

银行开展抵押贷款业务的过程中,由于经营理念定位不当、操作不规范等原因,使抵押贷款产生了各类风险。在此,笔者从法律的角度谈谈抵押贷款存在的风险。

租赁权对抗抵押权的风险

其一,法律中有“买卖不破租赁”的规定。我国《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”可见,“买卖不破租赁”的前提是:租赁在先,所有权变动在后。所以,如果出租在前,抵押在后,则抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效,这时,“抵押不破除租赁”。反之,如果抵押在前,出租在后,则“抵押可破除租赁”,即抵押权人在实现抵押权后,新的所有权人有权解除租赁关系。抵押权是一种物权,而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权,故抵押权人直接对抵押物享有权利,可以对抗抵押物的所有人及第三人。对此,最高法院专门作出了司法解释,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效;第六十六条规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

因此,银行在办理房产抵押贷款时,如果抵押物存在“先租赁后抵押”的现象,借款人(第三人)即使不能按期还贷,由于租赁合同仍然有效,银行很难顺利处理抵押房产。而且就算贷款到期,由银行代收租金,如果借款人(第三人)在与银行签订借款合同、抵押合同前,与承租人签订时间较长的租赁合同,并且要求承租人一次性付清租赁费,或者借款人(第三人)以明显低于市场价格的租金将抵押物出租给关系人,银行将很难获得租金收入用于偿还贷款。

其二,抵押物拍卖保留价不客观。如果借款人(第三人)不按期还贷,银行有权依法处置抵押房产用来归还贷款本息。当银行拍卖抵押房产时,按照我国目前的法律规定,承租人具有优先购买权。而如果借款人(第三人)与承租人签订了房租明显低于市场价格的长期租赁合同,且在办理抵押贷款前借款人(第三人)已一次性收取租金,那么,借款人(第三人)就以此为由达到了故意压低抵押房产拍卖价格的目的。

抵押登记的风险

我国《担保法》规定,对在法律规定范围内的财产或权利进行抵押时,当事人双方不但要签订抵押合同,而且还要办理抵押物登记手续,否则抵押合同无效。在实践中,很可能出现已签订抵押合同,但却未办理抵押登记,甚至办理虚假登记的情况。另外,某些特定的贷款合同及其相应的抵押合同还须进行公证。

土地使用权性质引发的风险

由于土地使用性质的不同,土地的使用期限也就不同。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年;综合或者其他用地50年。银行办理房产抵押贷款时,应特别注意土地的使用年限,否则可能会给日后处置房产埋下隐患。

抵押物价值的风险

抵押物价值风险是指抵押物的价值不足以弥补贷款金额而产生的风险。其一,抵押物评估价值失真的风险。目前,由于评估机构管理不规范,其在抵押物价值评估上有时不公正,往往根据申请评估人的意愿擅自抬高价格。借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付,评估机构可能会故意抬高抵押物的评估价格,让借款人能够申请到更多的贷款;加之评估机构出具的评估报告有效期一般为1年,借款期限一般在1年以上,等到贷款逾期,银行向人民法院提起民事诉讼时,评估机构的评估报告已经失效,也就无从依法追究评估机构评估不实的法律责任。

其二,抵押物价值随着市场行情的变化而出现的风险,或抵押人采取各种手段人为抬高抵押物市场价格而出现的风险。

抵押物处置的风险

如果出现借款人违约,银行在处置抵押物时,会受到税收优先权、土地使用权出让金优先权、职工安置费优先权、建设工程款优先受偿权、留置优先权等对抵押物价值的影响,或是评估机构出于增加成交概率等方面的考虑,可能会主观低估抵押物价值,影响银行收回债权资金。

不规范使用格式合同的风险

格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的合同。在发放贷款时,银行大多数使用格式合同。但《中华人民共和国合同法》从维护公平、保护弱者出发,对格式合同条款从三个方面予以限制:第一,提供格式合同一方有提示、说明的义务,应当提请对方注意免除或者限制其权利的条款,并按照对方的要求予以说明;第二,免除提供格式合同一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式合同无效;第三,对格式合同的理解发生争议的,应当作出不利于提供格式合同一方的解释。因此,由于借款人、抵押人主体的多样性和抵押财产的复杂性,使得银行使用格式合同的贷款存在的风险具有个案性。

(作者单位:贵州省册亨县农信联社)


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